地产“寒潮”中，房产中介一哥贝壳艰难瘦身谋转型|大象财富

在地产“寒潮”的背景下，房产中介巨头贝壳面临挑战，为应对市场变化，积极谋求转型，为减轻负担，贝壳进行了一系列瘦身行动，大象财富作为贝壳的竞争对手，也在密切关注市场动态，寻求新的发展机会，贝壳的转型之路充满挑战与机遇，市场走向备受关注。

近年底，贝壳被传大规模裁员，互联网最大的房地产中介平台，也要开始紧衣缩食准备过冬了？三季度财报增收不增利，裁员传闻的背后，是贝壳的生存焦虑。

二手房“以量换市”，新房市场持续承压……在交易业务的双双失速中，贝壳的未来要往哪里走？

告别“增量时代”，进入“存量时代”，未来房产的核心不是“卖多少房子”，而是“如何让人们住得更好”，这场转型虽然痛苦，但对行业来说，或许是件好事。

大象新闻记者 史蓓蓓

贝壳大规模裁员？门店工作人员：“门店不会裁员，毕竟跑业务需要人！”

市场经历寒潮的时候，即使穿着“外衣”，依然难免“着凉”。临近年底，贝壳裁员的事在网上闹得沸沸扬扬。

根据小红书博主晒出的聊天记录，贝壳此次裁员覆盖产研、运营等多条业务线，整体比例高达30%，P8及以上管理层削减过半，甚至有QA小组被“团灭”，司龄超10年的老员工也出现在裁员名单中。

(网络平台上晒出的关乎贝壳裁员的聊天记录)

在脉脉平台上，有网友进一步补充细节：“某找房平台本来之前就说过，P8以上必须创新AI，独立做AI项目，所以去年年底没有AI项目在手的P8，已经被裁了一波。然后这批人到现在做了整一年，那些花了不少钱，没有给业务带来收益的，再裁一波。”

一位接近贝壳人士向媒体透露，称的确存在公司根据业务发展的人员调整优化，但实际调整规模远不及0.5%，仅百余人受影响，且补偿方案达N+4。

记者走访了位于郑州市区的多家贝壳旗下链家及德佑门店，对于裁员的情况，门店工作人员表示也是听说的，但门店这边应该不会裁员，毕竟跑业务需要人。

记者向贝壳方面求证，截至发稿，暂未收到回复。

贝壳财报显示，2024年年底贝壳有135072名员工，到今年6月底降至131881名，少了3191人，约占总人数的2.4%。员工中经纪人和支持人员约为10.65万人，其他则为平台运营，研发，业务拓展、销售及市场营销，行政及管理等职能人员。

河南省社科院商业经济研究所所长张进才认为，中介行业依附于有交易意愿的买卖双方生存，没有交易就难以维持，所以贝壳网只能通过控制成本自救。“不管裁员的数字是多少，这些都是企业在无奈状态下的被迫选择。”张进才强调。

来自证券日报的消息，贝壳将股份回购计划从30亿美元扩大至50亿美元，并延长至2028年8月31日。截至2025年12月1日，贝壳已斥资298.83万美元回购53.75万股股票，回购价格区间为每股5.52-5.72美元。‌

一边是裁员节流，一边是巨额回购，贝壳的生存焦虑暴露无遗。

市场低迷、业绩承压，藏在财报里的生存焦虑

贝壳最新发布的2025年第三季度业绩报告显示，报告期内，贝壳实现收入231亿元，同比增长2.1%，但净利润仅为7.47亿元，同比大幅下跌36.1%。房地产市场整体低迷是贝壳业绩承压的大背景。

(图片截取自贝壳发布的2025Q3财报)

具体来看，三季度贝壳的存量房业务，也就是二手房市场，总交易额达到5056亿元，同比增长5.8%，但收入则同比减少3.6%至约60亿元，典型的增收不增利。

至于其中缘由，贝壳解释，主要是加盟门店主导的成交额比重不断提升所致。截至2025年9月30日，贝壳平台门店总数达6.14万家，同比增长了27.3%，以加盟店为主。但贝壳从自营门店能拿走43%的佣金，而对加盟店的抽成仅8%-18%。结果就是：交易量上去了，能拿到的钱却少了。

对于这种现象，河南财政金融学院财政税务学院资产评估教研室主任刘绍涛博士认为，这是贝壳在“追求市场份额”与“维持盈利水平”之间做出的艰难权衡，是当前市场环境下其平台化战略带来的必然结果，本质上是用利润空间换取市场规模和平台控制力。在行业下行期，这有助于巩固其龙头地位、维持现金流。“但如果房地产市场持续低迷，加盟商和经纪人的收益无法保障，这种模式的可持续性将面临挑战。”刘绍涛提醒。

再来看新房交易，三季度贝壳的新房业务交易额为1963亿元，同比下降13.7%；收入同比减少14.1%至66亿元。新房交易额的下降也在意料之中。中指研究院发布的数据显示，2025年前10个月，TOP100房企(以全口径销售额排序)销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，市场整体延续筑底态势。

河南省社科院商业经济研究所所长张进才分析，贝壳新房业务的交易额下降，其实还有另一个原因，在房地产市场兴旺时，凭借着客群庞大、全国布局、影响深远、涉及面广等优势，新房销售后期很多都依赖贝壳网，其集客能力远超传统售楼部销售和发单销售。但是现在市面上的新房项目利润一压再压，这就会导致开发商缩减对平台营销渠道的依赖，给出的佣金自然也会降低。

截至美国东部时间2025年12月3日16:00收盘，贝壳美股总市值193.77亿美元，是中国房地产中介的绝对巨头。它的财报，从某种程度上也许更能揭示行业的真实境遇。

卖家已割肉、买家嫌不够，房产市场的极限拉扯

打开“贝壳”找房APP，城市定位郑州，页面显示，目前在售的二手房124947套，在售新房楼盘507个。

(图片截取自贝壳找房APP，具体数字根据房源信息随时波动)

记者以消费者的身份走访了郑州市区内多家贝壳旗下链家及德佑门店。在三环内某热门商圈附近，由于交通便利，配套齐全，这里的二手房成交率相对高一些。

2013年入职的刘亚博是链家的一名业务经理，他告诉记者，目前三环内热门商圈的房屋售出周期最快也在1年左右，而在3、4年前，这个周期是3个月。“买方和卖方的关系像跷跷板，前几年卖方在上，这几年买方在上。”刘亚博这样形容。

而在三环外的某小区，因为小区面积大，房龄相对老一些，在售的房屋有1万多套。德佑的业务经理吴景华负责该小区的房源维护，谈起成交额，他直摇头，“很多买房的人还没有看房子，张口就要求降价。小区甚至本年度内都没有成交数据。”

从商业逻辑出发，降价自然利于促成交易。但现实是，不少房源即便是降价也未必能达到预期的促销目的。在郑州市农科路某小区，记者遇到一对看房的母子，业主认为房子“配套成熟、地段繁华、学区优势，并且价钱已经降了一半，再降就要赔钱。”买方则认为，“价格可能还会继续降，要等等再看。”

(位于郑州市金水区的某链家门店)

交易无法进行，刘亚博也很无奈，但这对他来说已经是常态了。房子卖不出去，自然就没有佣金，刘亚博说，“以前好的时候月薪能拿到两三，但现在三、四千也是常有。” 面对近期市场行情，工资表上的“寒意”比天气更加明显。

一边节流、一边开源，贝壳如何保暖过冬？

对于企业来说，想让员工工资表上数字好看，只能多挣钱。但是在目前的被动处境下，贝壳想要自我加温好过冬，方法无外乎两点：节流、开源。

在节流方面，如果说裁员降薪是不得已为之的下策，那么上策是什么呢？答案可能是AI。

财报显示，2025年三季度，贝壳研发费用增长13.2%至约6.5亿元。贝壳CEO彭永东多次强调AI赋能，在租赁服务中推进AI与运营融合，在核心业务场景加速AI渗透。贝壳的AI产品“好客”虽仅识别平台个位数的高质量商机，却贡献了50%以上的成交量；在上海试点的“房客分离”机制也让当地房源去化率从2.6%提升至3%以上。

刘绍涛认为，对于贝壳这样的中介平台来说，数字化的本质是将技术投入从“堆人头”的粗放阶段，转向聚焦于关键技术和提升人效的新阶段。但平台上众多第三方门店的生存压力，也是必须要考虑的。

至于如何开源，财报中有一组数字比较亮眼，截至9月末，平台活跃门店5.9万家，活跃经纪人47.2万名，移动月活用户4930万名，同比增长6.7%，这些数字都在说明一个问题，贝壳庞大的服务网络与用户基础依然稳固。

目前贝壳正在推进“一体三翼”的战略转型，所谓“三翼”，即家装家居、房屋租赁和贝好家三大新业务板块。2025年第三季度，非房产交易业务营收占比已达45%。

但新业务也面临利润率偏低的挑战，比如房屋租赁业务净收入虽同比猛增45.3%至57亿元，并贡献了超过1亿元的利润，但是因扩张该业务成本激增38.8%，贡献利润率仅为8.7%，因此短期内难以完全抵消传统业务下滑对利润的影响。

(贝壳平台部分合作品牌)

张进才认为，房屋作为特殊商品，使用年限长、价格昂贵，在房屋买卖这一核心盈利业务受冲击后，拓展租赁、房屋装修、物业经营等延伸业务的方向是对的。“核心是要把原来不做或做得不深的服务做精做透。”

在张进才看来，不管是“开源”还是“节流”，核心目的更多是为了延缓风险，让企业能在行业寒冬中存活，等到市场兴旺时再谋求发展。未来行业的核心不是“卖多少房子”，而是“如何让人们住得更好”，这场转型虽然痛苦，但冬天来了，春天才不会太远。毕竟，房地产最终的目的，是让每个人都能“住得好”，而不是让少数人靠炒房赚钱。

本原创稿件版权归大象新闻所有。转载或合作，请联系：0371-65888889；邮箱daxiangcaifu@126.com。